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不过日元升值就意味着日本生产的汽车和彩电等产品变贵了，在国际上竞争力就不那么强了，所以在1986年，日本商品出口比前一年暴跌，也就是以往卖到海外的东西现在卖不出去了。
我看不少文章里说《广场协议》直接刺破了日本房地产泡沫，这个说法其实是错误的，因为《广场协议》是1985年签署的，1985年日本的房地产泡沫还没疯狂起来，属于正常增长。
事实上日本房地产泡沫是《广场协议》签订后出现的。
1985年签了《广场协议》，1986年经济不景气。
为了刺激经济，日本央行开始大规模降息。
这个操作非常常见，各国都是在经济疲软时候降息，经济过热时候升息。
所以单是1986年这一年，日本央行连续五次降息，市场一下子资金充裕。
钱已经到位了，往哪投呢？
一般我们直觉认为有了钱就扩大再生产，问题是生产是订单驱动的，比如你是个面膜厂厂长，突然多了一大笔钱，你会直接买机器扩大再生产吗？你会衡量下产能扩大后能不能卖出去。
日本也一样，本来出口不振，东西卖不出去，现在钱多了投资产不是找死吗？
这时候就需要我们刚才说的那个“共识”
了，大家一致看好房地产，尤其是日本一线大城市，因为从过去三十年的经验来看，日本一线房价非常稳，大家已经习惯了房价的温和上涨，觉得今后也会涨下去。
而且当时日本坊间开始流传，说日本工业全球无敌，什么都可以造，唯独没法生产更多的土地来。
土地存量有限，经济无限发展，世界上顶级的公司聚集在日本几个核心城市，而且东京是亚洲金融中心，房价不涨简直有违天理。
既然会一直涨下去，为什么现在不多囤点呢？到此为止，日本人认为房价一直会涨的故事和共识有了，钱也有了，然后就开始疯狂投资。
当时日本玩的叫“土地转卖”
，也不复杂，先找块地，把上边的人都拆迁了，然后把拆迁完的土地高价卖掉，接手方随后卖给下一家，下一家再卖，地价就跟火箭似的上去了。
而且土地买卖不需要地产商自己拿钱，去银行借就可以了，银行往往愿意给过高估值贷款从优，企业反正是空手套白狼，何乐而不为呢？
当时还有一个因素让日本的银行发了疯。
20世纪八九十年代正好是日本制造业最辉煌的年代，日本企业在国际上声望特别好，本身就代表着信用和质量，能在国内外的股市债市上融到大量的钱，借到钱之后就把他们之前欠银行的钱给还上了。
银行主要靠贷款活着，日本企业现在把贷款全给还回来了，日本银行怎么发展？所以银行当时非常着急要把钱借出去，借给谁呢？那些制造业企业不需要钱，就借给需要钱的房地产企业，所以房地产企业拿到钱之后疯狂投资倒买倒卖。
在这种情况下，1986年东京地价开始起飞，1987年就涨了23%，到了1988年，更是涨了65%，随后一路飙升。
当时日本有个说法，“卖掉皇宫下边的那块地，可以买下整个加拿大”
。
在这个过程中，一代日本人的“三观”
被击了个粉碎。
NHK拍过一个纪录片，里边说了那个年代房地产价格疯涨的事情——有个大爷穷了一辈子，但是退休后卖了东京他一直住的一个小房子，竟然卖到了400万美元。
当时400万美元抵得上现在的1000万美元左右，大爷因此荣归故里。
其他人也一样，穷了一辈子，但是只要有地，就可以瞬间富得流油，而且这些人拿到钱后到处乱花，日本各个领域欣欣向荣。
有一个三菱公司的高级工程师，他闺女大学毕业后进入了一家公司，这家公司从银行贷了2亿美元，拿下一块地，然后倒手卖给了另一家公司，卖了5亿美元。
这个女孩的分红高达200万美元，她的三菱工程师的爹感慨说这个不正常，因为他给三菱设计过飞机发动机，属于顶级技术工人，一辈子都没赚到这个数的一半。
日本的土地在疯涨，股票也不逊色。
日本人对股市的态度是很严肃的，觉得他们是在投资价值。
也是从1986年开始，日本股市也大爆发。
到了1989年，日本股市涨了486%，日本股市的总市值，是美国股市的1.5倍，占到全世界的45%，令人匪夷所思。
但是日本人当时并不觉得有问题。
老百姓觉得问题不大并且很多人赚得盆满钵满，但是政府开始操心了，政府担心借出去这么多钱，会不会还不回来？如果发生连环违约，弄不好银行都得破产。
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