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策划人手记
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天津衰落了！
这是2002年我们应邀进入天津时一个最强烈的感受。
这里还是“社会主义”
计划经济的时代，政府还在大面积地进行棚户区改造和建设经济适用房，外环周边的土地仅5万元一亩，住宅平均价格在每平方米2300元左右。
“城市价值决定土地价值，土地价值决定地产价值”
。
王志纲认为，天津的价值被低估了，但已经到了起飞的前夜。
“春江水暖鸭先知”
。
2002年，许多到深圳、上海、海南打拼的天津人开始陆陆续续回来，用东部沿海地区市场的眼光，天津的崛起大势所趋，大家都在等待机会。
天津市政局的一家从事城市基础设施代建的项目管理公司——滨海市政公司总经理窦建明，在全国各地接道路工程也回津发展。
那时有一句流行语：“80年代看深圳，90年代看上海，21世纪看大北京”
，这是我们为东方大学城在香港招商时提出来的观点。
回到天津，窦总接到一个最重要的道路工程——友谊南路延长线。
之前，窦总与许多高速公路投资公司打交道过程中，发现他们巧妙地利用政府投资与工程款之间的时间差，把项目利润变为自身投资，这就是市场经济。
这次窦总改变代建项目管理的业务模式，与市政局领导沟通做项目的总承包，并希望局里予以支持，提前把工程款支付给滨海市政。
滨海市政虽然只是个几十万的企业，但毕竟是自己的“亲儿子”
。
窦总利用这笔预付款，以每亩5万元的价格买下了友谊南路沿线的3300亩土地，也就是今天天津最高端的梅江南居住小区。
以土地为核心的城市运营商雏形诞生了，具体的流程是这样的，其一，利用自己的资源获得一条道路建设的项目工程；其二，要求政府提前支付预付款或到银行做基础设施项目融资；其三利用施工企业垫资的时间差，将融资资金购买道路沿线土地；其四，道路开工后土地就开始升值，然后把升值的土地抵押给银行或出让给房地产开发企业。
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