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策划手记：一个理论的诞生
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工作室进入北京之后，也可能是区域经济的特征不同，也可能是与中国进入城市化高速发展阶段相契合，在大北京地区顿时出现了一系列城郊大盘或城区型项目。
这些项目小则几平方公里，大则十几平方公里，张贵庄项目就是一个典型。
而运作这些项目的主体往往又是企业，这就出现了一个难题：企业怎样才能站在政府的角度，既把握自己的项目，同时又能保证盈利？
作为一个战略策划机构，怎样让张贵庄地区避免出现像广州华南板块由于政府规划的滞后、管理的缺位、企业无序竞争造成城市后期发展的一系列问题，是当时项目组面临的最大挑战和最难的选择。
天津滨海公司的老总是一个非常优秀的企业家，也是一个为数不多的能够和工作室唱“对手戏”
的企业家，以至于公司上上下下都不管他叫老总而称为“窦叔”
。
他通过帮助国外公司修建津滨高速公路，迅速地发现道路对周边土地价值的提升作用以及道路建设资金支付过程中合理、有效的利用规律，进而开始探索企业从一个市政局下面的公路建设管理公司向房地产公司的转型，从一个公共事业型的公司向市场经营型公司的转型。
但是，对怎样才能实现这个目标却非常困惑，这里面既有政治风险，又有市场风险，还有个人风险。
解决这样的难题，往往可以体现出工作室优于国外著名咨询公司的核心竞争能力。
在当时的背景下，工作室至少进行了四个方面的研究：
其一，重点研究了国内外建设这样大的城市发展空间的规律，从经济、就业、环境等多方面进行同步思考，提出了打造区域产业引擎的发展模式。
今天，我们看到很多政府急功近利地把土地出让给发展商，而发展商住宅开发的短期盈利行为却常常使得区域在完成一次性收益之后没有持续稳定的财源，更没有为居住者提供一定的就业空间。
这样的短期行为其害甚巨。
其二，重点研究了国内外城区的开发模式，最具有代表性的是上海的浦东开发和加拿大的太平洋新城。
这两者一个是纯政府行为的开发模式，另一个是纯市场行为的开发模式。
类似这样的区域开发，在中国应该说最典型的是开发区，它们都承担着推动城市经济发展、培植稳定财源、合理规划区域空间的工作，但是又有本质的不同。
开发区是一种政府行为，政府提供了政策、资金等多方面的空间，不以盈利为目的；国外的模式具有完整的法律条件作支撑，国内无法简单地模仿。
其三，重点研究城市的发展模式尤其是城市经营的模式。
应该说，把城市这个公共物品按照准市场化的方式发展，政府既做买家又制定规则，确实存在许多问题。
但是，作为一个既没有资金能力又要建设和发展城市的政府，这可能是一条“中国特色”
的城市发展之路，是中国现行条件下的城市发展之路。
其四，重点研究了国有企业改制发展面临的转型问题。
一个市场型的企业，必须改变机制、吸引人才，才能可持续发展。
但是，要想实现这一目标，在现有体制下，依然有许多绕不开的难题。
当然，还研究了土地政策和土地交易的问题，项目本身的市场、概念、产业等一系列问题。
工作室在总结了诸多的研究成果之后，提出了“城市运营商”
这个创新型的企业类型，这种企业能够有效地把区域发展、城市经营、企业盈利结合在一起。
工作室的策划不仅为企业的发展提供了一种全新的发展模式，提供了构建核心竞争能力的有效手段，而且就在戴相龙市长上任之后，“窦叔”
成了天津城市建设和发展的顾问，把这种“城市运营商”
运作的经验应用到海河综合开发和城市建设中，成为新市长发展天津的一把利器，推动了城市的发展并产生了巨大的效应。
（工作室北京战略策划中心总经理任国刚）
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