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附录工作室观点——一个民间智库的声音
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伟大的博弈
本文根据记者2008年4月在广州就有关房地产问题对王志纲的访谈编辑整理。
围绕房价，房地产宏观调控的话题，这些年一直备受关注、备受争议。
如何看待中国的房地产，年初我谈到一个观点，套用一个说法，叫做：伟大的博弈开始了！
市场经济说一千道一万，实际上就是一种买卖双方力量的博弈。
主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权。
这些年由于中国许多城市，特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降的趋势。
一夜间买方由被动挨宰，到开始有了讨价还价的主动权。
市场这种僵持和逆转的局面是房地产各种相关力量搏弈的结果，通过搏弈寻找新的市场平衡。
从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。
所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。
具体来说，就是调整卖方市场和买方市场的关系。
中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动权，而造成这种情况是由于有五把斧子劈柴烧火造成的。
去年底在广州的一次地产演讲——“房地产的冬天”
中，我曾分析：大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪。
有五把斧子劈柴烧火。
哪五把斧子？这就是：除正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费及恐慌性购买。
五斧砍柴，促成高房价
第一把斧子——正常消费
从98年起广东的住房几乎一夜之间就商品化了，人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件，使得广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分，最成熟的市场。
很长一段时间都是买家市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。
这就锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计，更要精心打造，还要严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。
正当广东的发展商们竞争白热化，为两三千的房子花大工夫的时候，北京的地产商们却仍旧可以坐在家里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给各个机关、部委。
其后，在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。
其后随着福利分房的终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。
第二把斧子——投机性购买
从2001年底——2002年开始，第二把斧子加入进来了。
在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，早在房地产市场里面闻到了赚钱的机会。
开始是温州炒楼团，后来引来了山西的煤老板，一直到后来深圳人也加入进来。
总之那些先富起来的、有了闲暇资金的这些人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。
从此，这些所谓游资开始在各个城市中活跃起来，2003——2004年达到一个**。
2002年温州商帮在广州开会，请我去做报告。
报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天，他们最感兴趣的问题，一是说：王老师你接触上亿身价的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万，少则一两千万的人，你看什么样的行道，来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它炒起来？
2001年他们曾首战上海，上百人坐满几车厢，浩浩****奔上海楼市，当时上海的房价才每平方米才3000多元，他们说不象是去买房，而是集体去拣金子。
很快到2004年，上海的房价就升到了8000多。
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